Купчая на Мурад-Авур, 6 марта 1909 года — как покупали землю в Гаспре

6 марта 1909 года у ялтинского нотариуса был подписан документ, с которого началось имение Мурад-Авур — «Исполнение желаний». Купчая интересна не именами, а тем, что в ней видно устройство южнобережной недвижимости начала века: почём шла земля у моря, как делили дороги между соседями и что покупатель получал сверх самой земли. Ниже — разбор по пунктам, с выдержками из подлинного текста.

Что это за документ

Это выпись из крепостной книги Симферопольского нотариального архива по Ялтинскому уезду за 1909 год — то есть официальная копия совершённой сделки, а не черновик и не договор о намерениях. Совершена она в конторе ялтинского нотариуса Николая Николаевича Вахтина в доме Решеткина на Набережной, при трёх свидетелях: крестьянине Алексее Лаврентьевиче Баранове, дворянине Лонгине Александровиче Смульском и казаке Фёдоре Григорьевиче Горлане.

Формула, которой такие акты открывались, стоит того, чтобы её привести целиком:

«Тысяча девятьсот девятого года, Марта в шестой день, явились к Николаю Николаевичу Вахтину, ялтинскому нотариусу, в контору его в доме Решеткина по Набережной в Ялте, лично ему известные и правоспособность к совершению актов имеющие…»

Кто участвовал

• Продавцы — вдова коммерции советника Варвара Ивановна Токмакова и личный почётный гражданин Николай Николаевич Титушкин. Оба жили в собственных имениях в Ялтинском уезде.
• Покупатель — свиты Его Величества генерал-майор Николай Николаевич Комстадиус, остановившийся в ялтинской гостинице «Россия». О его семье — отдельная страница: династия Комстадиусов, шведский по происхождению род, чей парижский архив в 1997 году вернулся в Крым.

Что именно продавали

Участок при деревне Гаспра Ялтинского уезда Таврической губернии, мерою 3100 квадратных саженей. В современных единицах это около 1,4 гектара — по южнобережным меркам немало, но и не поместье: ровно столько, чтобы поставить дом с террасами и разбить парк.

Границы в купчей описаны по сторонам света и в саженях: с севера — 44,30 сажени вдоль дороги, проложенной по земле продавцов, за которой лежала земля Титушкина; с северо-востока — 57,50 сажени земли Титушкина; с востока — 96 саженей владения Малама; с юга — 36,45 сажени владения Токмаковой и Титушкина. Участок был нанесён на отдельный план, подписанный сторонами.

Сама земля досталась продавщице по более ранней сделке: она выделена из имения при той же деревне Гаспра, приобретённого у светлейшей княгини Марии Васильевны Воронцовой по купчей 1890 года.

Цена

Главная цифра документа приведена дословно:

«А взяли они у покупщика Комстадиус за это проданное имение 26 тысяч триста пятьдесят рублей, считая по восьми рублей пятидесяти копеек за каждую квадратную сажень, при чем пошлины за бумагу и все расходы платить покупщику».

Арифметика сходится: 3100 саженей по 8 рублей 50 копеек и дают 26 350 рублей. Пошлины и расходы по оформлению — сверх этой суммы, на покупателе.

Что шло вместе с землёй

Самая содержательная часть купчей — не цена, а сервитуты: права, которые Комстадиус получал на чужой земле. Их три.

• Право пользования дорогой, обозначенной на плане литерами А—В: она проходила по земле продавцов и выводила к Нижне-Алупкинскому шоссе. Расходы по ремонту и содержанию этой дороги покупатель принимал на себя в четвёртой части — то есть дорогой пользовались четверо.
• Право прохода и проезда к берегу по дороге от того же шоссе, проложенной между имениями великой княгини Анастасии Николаевны и Крамаржа.
• Право купания в море, установки палатки на берегу и пользования террасой, которой заканчивалась дорога к морю.

Взамен продавцы принимали на себя обязательство не устраивать мусорных ям ближе пятидесяти саженей к границам проданного участка — примерно ста семи метров.

Ещё одно право тянулось из купчей 1890 года: при продаже имения княгиней Воронцовой за ним было закреплено пользование дорогой шириной в три сажени, проведённой от почтовой дороги по земле соседнего Гаспринского имения великой княгини Ольги Фёдоровны — совместно с владелицей того имения.

Что из этого следует

Земля у моря стоила дорого, но купить её было можно. Восемь с половиной рублей за квадратную сажень — цена, по которой генерал-майор приобрёл участок под дворец, не будучи ни великим князем, ни Юсуповым. Южный берег в 1909 году уже был застроен, но ещё не был закрыт.

Берег принадлежал не всем. Право искупаться и поставить палатку на пляже понадобилось прописывать отдельным пунктом — потому что само по себе оно из покупки участка не вытекало. К морю шли по чужим дорогам, между чужими имениями, и каждый такой проход был предметом договора.

Соседей знали по фамилиям. Малама, Крамарж, великие княгини Ольга Фёдоровна и Анастасия Николаевна — все они названы в тексте как ориентиры на местности. Это и есть тогдашняя карта Мисхора, Кореиза и Гаспры: не улицы, а имения.

Имена и названия, которые не сошлись

• Гаспра или Мисхор. В купчей участок значится «при деревне Гаспра», а имение Мурад-Авур принято называть мисхорским. Противоречия нет: Гаспра, Кореиз и Мисхор давно срослись в одну полосу застройки, но административно земля числилась за Гаспрой.
• Нижне-Алупкинское шоссе. В перепечатках документа оно нередко превращается в «Нижне-Алупское». Правильное название — от Алупки.
• Год покупки. Купчая подписана 6 марта 1909 года; большой дом по проекту Н. П. Краснова достроен в 1911-м. Между сделкой и новосельем — два года.

Что на месте сейчас

Дом Комстадиусов сохранился — двухэтажный с севера и трёхэтажный с юга, с открытыми балконами и лестницами на морскую сторону, с главным входом, похожим на крепостную башню. Стоит он на закрытой ведомственной территории, как и большинство мисхорских дач: свободного доступа к зданию нет, и подойти к нему как к музею нельзя. Ведомственная принадлежность южнобережных усадеб менялась не раз — если хотите увидеть дом, уточняйте порядок доступа перед поездкой.

Зато вокруг — вся остальная Гаспра и Мисхор: Харакс, Юсуповский дворец, мыс Ай-Тодор с маяком и Ласточкино гнездо. Все они стоят на той же полосе берега, о дорогах к которой и договаривались в 1909 году.

Как добраться, сколько времени и когда ехать

• Как добраться. Мисхор и Гаспра — 12–15 километров от Ялты по Южнобережному шоссе, около 45 от Севастополя, порядка 90 от Симферополя. Дорога асфальтовая на всём протяжении, легковая проходит везде; от трассы к морю спуски крутые и узкие, летом с парковкой плохо.
• Сколько времени. Обход дворцовой Гаспры пешком — полдня. С канатной дорогой Мисхор — Ай-Петри — полный день.
• Сезон. Круглый год: это городская полоса берега, снега здесь практически не бывает. Лучше всего апрель — июнь и сентябрь — октябрь, когда нет летней толчеи.
• Подготовка. Никакой особой не нужно — только удобная обувь: перепад высот между шоссе и морем здесь заметный, и почти всё смотрится на ногах.

Поездка с нами

• Классические экскурсии по Крыму — дворцы и парки Южного берега с гидом.
• Индивидуальные экскурсии по Крыму — маршрут по мисхорским имениям в вашем темпе.
• Джип-туры из Ялты — если после берега хочется подняться на Ай-Петри.

Что рядом

• Имение Мурад-Авур — то, что построено на купленной земле.
• Династия Комстадиусов — род покупателя и судьба семейного архива.
• Мисхор, Кореиз, Гаспра — вся полоса имений разом.
• Харакс — соседнее великокняжеское имение на Ай-Тодоре.
• Юсуповский дворец — кореизская усадьба того же круга.